De Belgische woonmarkt barst uit haar voegen. Jarenlang werd de stijgende druk op de koopmarkt, de huurmarkt en de sociale huisvesting voorgesteld als drie afzonderlijke problemen. Volgens een nieuw rapport van denktank de Vrijdaggroep is dat een misvatting die het debat vertroebelt. “Het zijn communicerende vaten”, klinkt het.

De auteurs, een mix van vastgoedontwikkelaars, cultuurwetenschappers en juristen, slaan in hun analyse een duidelijke toon aan: betaalbaar wonen is op weg een privilege te worden. “Toegang tot een degelijke woning zou geen loterij mogen zijn. Het is een basisvoorwaarde om kansen te ontwikkelen. Zonder woonzekerheid wankelt alles: schoolresultaten, gezondheid, financiële stabiliteit,” openen ze fors.

Eigendom wordt net zoals vroeger een familiezaak

Wie vandaag een huis wil kopen, heeft meer dan een job nodig. Vaak is ook familiale steun onmisbaar. De prijzen zijn sinds 1973 reëel verdrievoudigd, sneller dan de inkomens konden volgen. Vooral jonge gezinnen botsen op die realiteit. Uit cijfers in het rapport blijkt hoe scherp de scheiding wordt: bij gezinnen met een laag tot middeninkomen daalde het aandeel eigenaars de voorbije decennia drastisch.

Dat effect is voelbaar in centrumsteden die aan populariteit winnen. Arthur Orlians (Voor Mechelen), schepen van Wonen in Mechelen, erkent die dubbele dynamiek. “Mechelen is de afgelopen twintig jaar getransformeerd van een onveilige stad naar een mooie, gezellige stad. Maar vriend en vijand zullen erkennen: de stad is daardoor ook duur geworden,” zegt Orlians. “Het aanbod kan de vraag simpelweg niet volgen. Als er een woning te koop komt, staan mensen in rijen aan te schuiven en bieden ze tegen elkaar op, dat moet veranderen”, geeft Orlians aan.

“Eigendom dreigt opnieuw een kwestie van vermogen en niet van verdienste te worden. Wie geen financiële hulp van thuis krijgt valt uit de boot”, waarschuwt de denktank. Die verschuiving heeft gevolgen voor de huurmarkt, waar steeds meer mensen blijven hangen.

Huurders behoren vandaag tot de grote verliezers van de wooncrisis. De prijzen stijgen sneller dan de lonen, en de kwaliteit blijft achter. In Vlaanderen voldoet bijna de helft van de huurwoningen niet aan de normen, terwijl het beschikbare aanbod steeds krapper wordt. In veel steden is het normaal geworden dat een gezin tot 50 procent van het inkomen aan wonen uitgeeft.

Sociale huisvesting kreunt onder wachtlijsten

Daarbovenop komt een derde pijler: het structurele gebrek aan investeringen in sociale woningen. In België is amper 6%, fors onder het Europese gemiddelde van 9,5%, van alle woningen een sociale woning. Dat leidt tot een enorme wachtlijst van meer dan 300.000 gezinnen. In Brussel loopt de wachttijd gemiddeld zelfs op tot elf jaar.

Op het terrein wijzen lokale bestuurders echter op structurele vertragingen die deze cijfers in de hand werken. Erik Moens (Iedereen Zemst), schepen van Wonen in Zemst, haalt de recente hervormingen van de Vlaamse overheid aan als een remmende factor. “De laatste vijf jaar is het landschap en het werkingsgebied van de woonmaatschappijen hertekend. Dat heeft een enorme nefaste invloed gehad om projecten op de planning te krijgen,” stelt Moens. “Bovendien konden gemeenten vroeger zelf sociale projecten realiseren met middelen van de overheid, maar dat kan nu niet meer. Alle verantwoordelijkheid ligt nu bij de woonmaatschappijen”, geeft Erik Moens nog aan.

“Het systeem zit muurvast. Nochtans is sociale huisvesting een cruciale hefboom om kwetsbare groepen toegang te bieden tot betaalbare en stabiele woonoplossingen”, zegt onderzoeker en vastgoedontwikkelaar Joachim Mertens.

Toch zijn er gemeenten die tegen de stroom in proberen te roeien. In Mechelen wordt het Bindend Sociaal Objectief (BSO) wél gehaald, en wil men zelfs verder gaan. “Wij sluiten extra convenanten af met de Vlaamse overheid. Tegen 2030 moeten wij 750 extra sociale woningen realiseren, terwijl de verplichting een stuk lager ligt,” aldus Orlians. Hij nuanceert ook de wachtlijsten: die zijn soms het gevolg van noodzakelijke renovaties. “In de Gandhi-wijk hebben we duizend woningen gerenoveerd. Dat betekent mensen verhuizen en tijdelijk woningen uit de markt halen, wat de wachtlijst niet ten goede komt. Maar die wijk is nu wel opgewaardeerd en huizen zijn erop vooruit gegaan. Kwalitatief bouwen zorgt voor een opwaardering van de hele buurt.”

En dat terwijl het aantal alleenstaanden blijft stijgen en de bevolking verder vergrijst. De vraag naar kleinere, toegankelijke en betaalbare woningen neemt toe, terwijl de bestaande woonvoorraad veroudert. De helft van alle Belgische woningen is ouder dan 1991, waardoor renovatie noodzakelijk wordt maar lang niet iedereen kan die investering dragen.

Versnipperd beleid verlamt de vooruitgang

De Vrijdaggroep wijst naar een vierde, minder zichtbaar probleem: de versnippering van het woonbeleid. Het federale niveau bepaalt fiscale regels en kredietvoorwaarden, de gewesten beheren vergunningen, energie en wonen, en de gemeenten beslissen over de concrete invulling en realisatie van projecten. De wooncrisis is niet alleen een kwestie van centen, maar ook van structuur,” volgens Mertens.

Dat gebrek aan samenhang leidt tot trage procedures en onduidelijke regels. Vergunningen voor grote projecten duren vaak meerdere jaren. De denktank pleit daarom voor een vlotter, digitaal systeem met één aanspreekpunt per project en een vaste maximumtermijn. “Zo begrijpt ook wie niet dagelijks met vergunningen bezig is wat verwacht wordt en kan de overheid sneller, consistenter en transparanter beslissen,” is Mertens van mening.

Leegstand als gemiste kans

Opvallend is dat de wooncrisis hand in hand gaat met structurele leegstand. De gewesten beschikken al jaren over wettelijke instrumenten om leegstaande woningen tijdelijk in publiek beheer te nemen. Wat blijkt, in de praktijk worden die amper benut. Een digitaal en transparanter leegstandsregister zou daar verandering in kunnen brengen.

Het rapport kijkt ook naar andere vormen zoals: de kantoorpanden. In Brussel zou er ongeveer 1 miljoen m² aan leegstaande kantoorruimtes zijn. Deze kunnen worden omgevormd tot woningen, de kosten zijn hoog en de regelgeving vaak complex. De denktank ziet hier een oplossing in maar alles hangt af van snellere functiewijzigingsprocedures. Die kunnen ontwikkelaars over de streep trekken om de kale, kille bureaus om te bouwen tot volwaardige woonomgevingen.

De sociale balans herstellen is een must

Een van de meest gevoelige voorstellen in het rapport is de responsabilisering van gemeenten. Lokale besturen die hun doelstellingen rond sociale huisvesting halen, zouden beloond worden. Gemeenten die achterblijven, zouden financieel moeten bijdragen aan huursubsidies.

Erik Moens (Iedereen Zemst) kijkt die evolutie met argusogen aan. “Of die sanctie nodig is? Dat zou wel eens kunnen, want sommige gemeenten geven hier geen prioriteit aan. Maar de soep wordt nooit zo heet gegeten als ze wordt opgediend. Ik ben benieuwd of het echt zo’n vaart zal lopen.”

Daarnaast wil de denktank de hardnekkige weerstand bij buurtbewoners doorbreken. Nieuwe projecten geven vaak aanleiding tot protest, nog voor het ontwerp op tafel ligt. Kwalitatieve architectuur, transparantie en een duidelijke uitleg over de maatschappelijke voordelen van sociale huisvesting moeten het draagvlak versterken. “Veel mensen zijn voorstander van sociale woningen, tot ze in hun eigen wijk gebouwd worden. Wie ziet dat een project mooi, veilig en inclusief is, staat er sneller achter,” merken de auteurs op.

Met die gedachtegang vraagt de Vrijdaggroep vooral om een mentaliteitswijziging. Wonen is geen technische ingreep maar een maatschappelijke opdracht. “Investeren in betaalbaar wonen levert niet alleen bakstenen op, het zorgt voor menselijk kapitaal,” schrijven de auteurs.

Zonder politieke moed, samenwerking en een langetermijnvisie blijft de wooncrisis verder uitdeinen. De boodschap is dan ook duidelijk: wie betaalbaar wonen blijft beschouwen als een bouwprobleem, zal het nooit oplossen.

Tekst: Sander Scheers ©
Uitgelichte afbeelding: Cottonbro Studio (CC.0 via Pexels), Iedereen Zemst © & Stad Mechelen ©