Zowel Woonzaak als de campagnes van Welzijnszorg klagen wonen in Vlaanderen aan. Wonen is tegenwoordig onbetaalbaar en de kwaliteit laat te wensen over. Ook Leuven blijft niet gespaard.

‘Uit algemeen onderzoek en eigen vaststelling blijkt dat de grootste nood zit bij de woonkwaliteit op het laagste segment van de huurmarkt’, meldt Lies Corneillie (Groen), schepen van wonen in Leuven. ‘Er is een grote druk van veel mensen die naar dezelfde soort woning op zoek zijn in hetzelfde segment van prijs. We merken dat daar de kwaliteit te wensen overlaat.’

Michaël Janssen, vastgoedmakelaar bij Era Vandendries, ziet de oorzaak in de ouderdom van de stad. ‘Leuven is een kleine stad. Je zit hier met veel oude huizen en daar zit deels het probleem. Het kost hier zoveel en dan moet je het nog eens volledig in orde zetten. Daar loopt het denk ik vaak mis.’ De cijfers van de stadsmonitor in 2020 zetten deze bedenking kracht bij. Zo heeft slechts 24 procent van de eigenaars in Leuven de intentie om te renoveren, waardoor het probleem van oude huizen blijft bestaan.

Niet alle slechte verhuurders zijn huisjesmelkers

‘Laat ons niet vergeten dat 90 tot 95 procent van de huurrelaties in orde zijn en dat de kwaliteit van die panden dat ook is’, benadrukt Jan Doucet, coördinator van de Huurdersbond in Vlaams-Brabant. ‘De andere vijf tot tien procent is echt het slechtste van het slechtste dat je kan vinden. Er zijn andere steden waar ik als huurdersbond mee te maken krijg waarvan ik denk: zou je niet wakker worden?’ ‘De meeste verhuurders zijn ook vooral op zoek naar goede huurders, want je wilt niet dat je appartement vernield wordt bijvoorbeeld’, voegt vastgoedmakelaar Janssen toe.

“Vaak is het ook uit onwetendheid dat een woning niet in orde is.”

Niet alle slechte verhuurders hebben kwaad opzet. Vaak is het uit onwetendheid. ‘Het is niet altijd gemakkelijk om te snappen wat je moet doen om helemaal in orde te zijn’, verklaart Corneillie. ‘Sommige zaken zijn heel duidelijk, bijvoorbeeld elektriciteitskabels die blootliggen, maar andere zaken zijn dat niet altijd. Daarom is het belangrijk om juiste informatie te geven. Ook raden we eigenaars aan om eens een vakman in te schakelen in de plaats van alle klusjes zelf te willen doen. Zo kan je zeker zijn dat alles in orde is.’

Slechte woonkwaliteit gaat voor velen ook hand in hand met huisjesmelkerij, maar dat is niet altijd correct. Doucet legt uit waarom: ‘In de volksmond gaat het al heel snel over huisjesmelkers, maar niet elke slechte verhuurder is dat ook. De term huisjesmelker is een begrip uit het strafrecht en staat voor crimineel gedrag. Er moet sprake zijn van het consequent verhuren van huizen aan woekerprijzen. De panden moeten van inferieure kwaliteit zijn en de huurders mogen geen andere keuze hebben. Dat laatste is bijvoorbeeld vaak het geval bij vluchtelingen.’

‘Er is een heleboel bewijs nodig voordat iemand de stempel van huisjesmelker kan krijgen. Vaststellen dat er verdachte praktijken zijn, is dus nog iets anders dan er effectief iets aan kunnen doen’, geeft Corneillie aan. De zaak Appeltans maakte dat duidelijk. De beruchte familie verhuurt al jaren woningen in het Leuvense en leek tot voor kort wel onschendbaar. ‘Bij de familie Appeltans is het onderzoek pas in gang geschoten wanneer we over de bevoegdheden heen nadachten. Dat was nodig, want de bevoegdheden zitten overal. Zo moet de stad de woonkwaliteit controleren, houden het OCMW en de Huurdersbond zich bezig met de rechten van de huurders en zijn er nog andere niveaus, zoals het strafrecht. Dat zit dan weer bij de Vlaamse Wooninspectie.’

‘Een extra trigger om het proces toen te versnellen was dat de familie Appeltans de laatste jaren vooral verhuurde aan kwetsbare mensen, zoals vluchtelingen. Zij leven al in kwetsbare situaties én komen dan nog eens terecht in een slechte woonomgeving, met alle gevolgen van dien.’ Ervoor verhuurde de familie vooral aan studenten. ‘Die zijn ook kwetsbaar, maar kunnen meestal snel van kot veranderen.’

Doucet vindt het niet erg dat het moeilijk is om iemand voor huisjesmelkerij te berechten. ‘Die strikte voorwaarden zorgen ervoor dat niemand ten onrechte beschuldigd wordt van huisjesmelkerij. Het is ook niet de enige manier om slechte verhuurders tegen te gaan.’

Naast het strafrecht twee manieren om woonkwaliteit te bevorderen

Naast het strafrecht zijn er twee manieren waarop de stad de strijd tegen een slechte woonkwaliteit aangaat. ‘Een eerste manier is op basis van klachten’, legt Corneillie uit. ‘Bij de dienst Wonen kan iedereen klacht indienen. Na zo’n klacht gaat er een inspecteur ter plaatse om de situatie in te schatten en een procedure te starten. Hierop baseren we ons op de handboeken van Wonen Vlaanderen. De inspecteur stelt gebreken vast en bekijkt de mogelijke gevolgen, zoals onbewoonbaarheid of ongeschiktheid. Eerst krijgt de verhuurder de kans om de woning in orde te brengen. Als dat iemand is die we al vaak hebben gezien, zoals de familie Appeltans, dan zijn we natuurlijk minder mild en gaan we sneller over tot andere stappen.’

“Er zijn twee soorten kotlabels: blauwe en groene.”

‘Bij de tweede manier werkt de dienst Woontoezicht, deel van de dienst Wonen, proactief en kennen ze zogenaamde kotlabels toe. Er zijn twee soorten. De blauwe labels zijn een soort kwaliteitscontrole light en daarvoor is er een samenwerking met KU Leuven. De controle omvat dan een aantal aspecten van woonveiligheid, maar ook van studentvriendelijkheid. Het groene label is waar we echt naar streven. Daar controleren we alle mogelijke dingen. Soms kan een woning bijvoorbeeld helemaal in orde zijn, maar is het niet geregistreerd als studentenkamer.’ De bedoeling was om, sinds 2015, op 10 jaar tijd alle koten te controleren, maar Corneillie geeft aan dat dat niet meer haalbaar is. Ook telde Leuven, volgens de VRT, in oktober 2021 slechts 379 panden met een groen kotlabel.

‘Ik denk dat iedereen mee verantwoordelijk is voor de woonkwaliteit in Leuven. Als je in een woning komt die niet in orde is om te verhuren, dan moet je je verantwoordelijkheid opnemen. Het is dus ook belangrijk dat professionals zoals makelaars, architecten en aannemers zich bijscholen in wat woonkwaliteit is.’

Vastgoedmakelaar Janssen verzekert dat hij en zijn collega’s hun verantwoordelijkheid opnemen. ‘Als wij huizen van slechte kwaliteit tegenkomen, zeggen we dat aan de eigenaar. We dienen dan geen klacht in bij de stad. Dat vind ik ook niet onze taak. Maar ik ga niet met hen in zee en vertel hen dat het pand niet verhuurbaar is. Het is wel goed dat de stad controles uitvoert. Dan heb je als kantoor ook een zekerheid dat alles in orde is. Veel mensen gaan ervan uit dat makelaars alles willen pakken wat ze kunnen, maar vanuit Era kijken wij ook wat de verhuurder ons te bieden heeft. Dat is zowel economisch als moreel gestuurd. Ik ga geen mensen in het zak zetten.’

Blauw kotlabel in de praktijk: één keuken voor 42 studenten.

Gert-Jan Van Dooren (23) is student beleidseconomie en zit op kot in Leuven. Hij vond in 2016 zijn kot. Zijn moeder heeft in de jaren ’90 ook nog op het kot gezeten, toen het voor eerste keer als kot werd gebruikt. Ervoor was het gebouw een rusthuis. ‘Ik heb niet het gevoel dat we een slechte kotbaas hebben, tot het over financiële zaken gaat. Dan merk je dat die geen moeite doet. Het is een relatief goedkoop kot, maar de kotbaas investeert amper. Veel dingen zijn ook nog hetzelfde als toen mama hier zat.’

‘We hebben bijvoorbeeld vanaf dit jaar eindelijk een nieuw vuur. Een van de vuren gaf al sinds vorig jaar kortsluiting. Na een paar meldingen, gebeurde er nog steeds niets. Na dit jaar opnieuw te klagen, is er uiteindelijk een nieuw fornuis gekomen. Ze vervingen wel alleen het fornuis dat kortsluiting gaf, terwijl dat andere binnenkort hetzelfde probleem gaat geven.’

De studenten hebben in het totaal twee kookfornuizen voor 42 mensen. ‘Het is heel pervers dat dit een erkend kot is. In de praktijk zitten wij met 42 in één keuken, maar in theorie niet omdat elke gang een eigen microgolfoven en wasbak heeft. Dat laatste is volgens mij de enige reden dat dit kot zijn kotlabel kreeg.’

‘Als je wil klagen, is vooral de onzekerheid wat er nadien gebeurt een probleem. De kans is groot dat de kotbaas je volgend jaar geen contract meer geeft. Ze vindt toch andere mensen, want de vraag naar koten is groot.’

Studenten en andere bewoners van Leuven die problemen met hun kotbaas ondervinden, kunnen steeds terecht bij de Huurdersbond Vlaams-Brabant of de stad Leuven.

Tekst: Febe De Donder, eindredactie: Olivia Stalpaert
Foto: ©Febe De Donder